Ab 2,5 zahlt der Mieter mit — darunter zahlt dein Kunde allein

Am 28. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz im Bundesgesetzblatt erschienen (BGBl. I Nr. 226, ausgefertigt am 23.07.2026). Berichtet wurde vor allem über das, was wegfällt: die Pflicht, beim Heizungstausch 65 Prozent erneuerbare Energie einzusetzen.¹

Weniger beachtet wurde eine Verschiebung. Die Regel zur Modernisierungsumlage nach dem Einbau einer elektrischen Wärmepumpe stand bisher in § 71o GEG. Sie steht jetzt in § 559f BGB — inhaltlich fast wortgleich, aber an einem anderen Ort.

Für die Praxis heißt das: Es ist kein neues Recht, auf das man sich vorbereiten müsste. Es ist geltendes Recht, das schwerer zu finden ist als vorher. Wer im GEG nachschlägt, findet nichts mehr.

Baut ein Vermieter in ein bestehendes Gebäude eine elektrische Wärmepumpe ein, darf er die Kosten dieser Modernisierung nur dann in voller Höhe auf die Miete umlegen, wenn für die Anlage eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen ist.

Wird dieser Wert nicht erreicht oder nicht nachgewiesen, ist nur die Hälfte der Kosten umlagefähig. Die andere Hälfte trägt der Eigentümer selbst.

Ein Vermieter, der eine Wärmepumpe einbauen lässt, rechnet mit der Umlage. Erfährt er erst hinterher, dass nur die Hälfte zulässig ist, war die Rechnung falsch — und der Ärger landet bei dem, der eingebaut hat.

Umgekehrt: Wer die 2,5 von Anfang an als Planungsziel benennt und den Nachweis mitliefert, verkauft keine Anlage, sondern eine belastbare Rechnung. Das ist ein anderes Gespräch als ein Preisvergleich.

Bei Bestandsgebäuden mit hohen Vorlauftemperaturen ist die 2,5 kein Selbstläufer. Genau dort liegt der Unterschied zwischen einer Anlage, die passt, und einer, die eingebaut wurde.

Die Kernregeln zum Heizungstausch gelten ab dem 1. November 2026: Der Zwang zu 65 Prozent erneuerbarer Energie entfällt ersatzlos, an seine Stelle tritt Technologieoffenheit.¹

Für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen steigt dafür der Pflichtanteil klimaneutraler Brennstoffe stufenweise. Thermische Solaranlagen und Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung können diese Stufen bis 2035 gleichwertig ersetzen.

Ebenfalls entfallen ist die Pflicht zur Beratung vor dem Einbau einer fossilen Heizung. Die Förderung über die KfW bleibt vom GModG unberührt — die Sätze regelt die Förderrichtlinie separat, nicht dieses Gesetz.

Erstens: Das GModG enthält in § 9 eine Länderöffnungsklausel. Einzelne Bundesländer können strengere Anforderungen beibehalten oder erlassen. Eine bundesweit pauschale Aussage zur Rechtslage wird damit unvollständig, sobald ein Land eigene Vorgaben macht — für das eigene Bundesland lohnt der Blick.

Zweitens: Die Deutsche Umwelthilfe hat eine Verfassungsbeschwerde gegen das Gesetz angekündigt. Sie ist bislang nicht eingereicht; geplant ist die Einreichung im September 2026. Eine angekündigte Beschwerde hat keine aufschiebende Wirkung — das Gesetz gilt ab den genannten Stichtagen unverändert.