Das häufigste Nein in deinem Ordner trägt nicht mehr.

Berliner Eigentümer wollten ein Splitgerät, Außengerät auf den Balkon. Die Versammlung stimmte im Dezember 2023 dagegen. Zweieinhalb Jahre später hat der BGH das Nein kassiert.²

Gestritten wurde über den Lärm. Geräusche, Abluftwärme, Kondensat. Den ganzen Block hat der Senat nach hinten geschoben.

Wörtlich: Die Annahme, „dass insbesondere bei späterer Nutzung voraussichtlich auftretende Geräusche eines Klima-Splitgeräts einem Gestattungsanspruch gemäß § 20 Abs. 3 WEG regelmäßig nicht entgegenstehen“, sei rechtsfehlerfrei. Anders nur, wenn „bereits feststeht“, dass es zu einer Beeinträchtigung kommt.³ Heißt für dein Gespräch: Eine Befürchtung trägt die Ablehnung nicht mehr.

Eins muss ich dazusagen, sonst gibst du es falsch weiter — ich hatte es im ersten Entwurf selbst falsch: Die Beweislast dreht sich nicht um. Darlegen muss weiter dein Kunde. Die Gemeinschaft trifft nur eine „sekundäre Darlegungslast“; er „muss daher nur diejenigen Umstände ausräumen, die nach dem Vorbringen der GdWE dem Anspruch entgegenstehen“.⁴ Klingt nach schlechter Nachricht. Ist die beste, die du kriegen kannst: Ausgeräumt wird mit Papier. Und das Papier kommt von dir.

Hier hört die Zeitungsmeldung auf und fängt dein Geschäft an. Der Anspruch richtet sich nicht auf „eine Klimaanlage“, sondern auf eine bestimmte, beschriebene Ausführung. Wer klagt, muss deshalb „nicht nur das Rechtsschutzziel benennen, sondern […] auch konkrete Angaben zur Bauausführung machen“.⁵

Und woher kamen die hier? Aus dem Kostenvoranschlag. Der Senat: „aufgrund des in Bezug genommenen Kostenvoranschlags in dem ersetzten Beschluss steht hinreichend bestimmt fest, welche Merkmale das zu installierende Gerät (mindestens) erfüllen muss“.³ Lies das nochmal. Dein Angebot ist Bestandteil eines Gerichtsbeschlusses geworden. Es definiert, was gebaut werden darf.

Und weil der Senat über Merkmale geht statt über einen Modellnamen, überlebt der Beschluss den Serienwechsel: „gleichartige Geräte anderer Hersteller, die diese Mindeststandards erfüllen, sind damit von der Gestattung erfasst“.³ Schreibst du nur „Splitgerät, Marke X, Typ Y“, hängt alles an einem Modell, das es bald nicht mehr gibt. Und so ein Verfahren dauert: hier zweieinhalb Jahre.

Der Beschluss aus diesem Verfahren ist faktisch eine Leistungsbeschreibung. Sechs Punkte, durch drei Instanzen gegangen. Nimm sie als Vorlage.

Punkt drei ist der, an dem das Gespräch mit der Hausverwaltung kippt. Für das Gerät aus dem Urteil „werden […] 49–50 db(A) angegeben“ — tagsüber passt das im schärfsten Gebietstyp, den die TA Lärm kennt.³ Nachts nicht: im reinen Wohngebiet gelten 35 dB(A), im allgemeinen 40 dB(A).⁸ Den Weg dahin nennt der Senat selbst — „die Art der Anbringung und Vorgaben zum Einsatz unterschiedlicher Betriebsmodi“.³

⚠️ Und hier bist du genauer als das Urteil. Ein Datenblatt nennt den Schallleistungspegel des Geräts, die TA Lärm den Beurteilungspegel am Fenster des Nachbarn. Zwei Größen. Wer die Prospektzahl neben den Richtwert legt, vergleicht Ungleiches — rechne den Pegel auf den Ort.

Punkt sechs ist der, bei dem der Baumarkt aussteigt — und das ist keine Behauptung von mir. Stiftung Warentest: „Nur Fachbetriebe dürfen feste Split-Klimageräte installieren.“⁹ Die Geräte im aktuellen Test kosten „rund 870 bis 1 960 Euro“ — ohne Installation.¹⁰

Der Zertifikats-Schutzwall, über den ich beim Verkaufsverbot ohne Sachkundenachweis geschrieben habe, wirkt hier zum ersten Mal nicht gegen dich, sondern für dich. Dieselbe Regel, andere Richtung.

Ich mag es nicht, wenn ein gutes Urteil im Vertrieb zu einem Versprechen aufgeblasen wird, das es nicht hergibt. Also die andere Seite, in drei Punkten.

• Der Streit ist damit nicht endgültig vorbei

  Stört die Anlage später wirklich, bleiben Abwehransprüche. Der Senat sagt aber auch, wie weit die reichen: Die Stilllegung könne „in aller Regel nicht verlangt werden; zumeist wird es nur zu zeitlichen Begrenzungen der Nutzung kommen“.⁴ Rechne mit einer Nachtsperre in der Hausordnung — und plane sie gleich ein.

• Das gilt für Eigentümer, nicht für Mieter

  Beim Mieter gilt unverändert: Er braucht „die Erlaubnis Ihrer Vermieter:in“.¹¹ Wer das verwechselt, verspricht dem falschen Kunden etwas.

• Die Kosten trägt allein dein Auftraggeber

  § 21 Absatz 1 WEG. Kaufmännisch die gute Nachricht: ein Entscheider, ein Zahler, keine Umlage, über die noch mal abgestimmt wird.

Ein Satz ist mir trotzdem nicht mehr aus dem Kopf gegangen. Zum Einwand, so ein Gerät mindere den Wert der Nachbarwohnungen, schreibt der Senat: „vielmehr sind solche Geräte zunehmend üblich und akzeptiert.“³ Das höchste Zivilgericht schreibt die Klimaanlage ins Normale. Im Juli hab ich beim Klima-Sommer 2026 geschrieben, dass nicht die Hardware knapp ist, sondern dein Kalender. Jetzt macht auch noch der Markt auf, den die Versammlung zugehalten hat.

Diese Woche: geh rückwärts durch deinen Ordner. Jedes Angebot, das an einer Eigentümerversammlung gescheitert ist, ist ein warmer Kontakt. Du kennst die Wohnung, den Aufstellort, die Zahl. Ruf an und sag den einen Satz: Der BGH hat am 17. Juli entschieden, dass die Versammlung das nicht mehr pauschal ablehnen kann. Mehr braucht es nicht. Und mach es jetzt — im Herbst will keiner mehr kühlen.

Dauerhaft: bau dir eine zweite Angebotsvorlage für WEG-Wohnungen. Nicht schöner, vollständiger — mit den sechs Punkten von oben. Kostet einen Nachmittag und macht aus deinem Kostenvoranschlag ein Dokument, das im Zweifel vor Gericht trägt.

Was ich nicht empfehle: deinen Kunden zur Klage drängen. Zweieinhalb Jahre hat das hier gedauert, und rechtlich beraten darfst du ohnehin nicht. Deine Rolle ist die Unterlage, der Weg zum Anwalt seine.